Kennisdossier ‘Uit-Gewoond in Utrecht’

1. Betaalbaar wonen in Utrecht?

2. Antwoord gemeente

3. Reacties van bewoners en de woningmarkt!

4. Hoe houden we het wonen betaalbaar?

 

1. Betaalbaar wonen Utrecht?

Een betaalbare woning of kamer vinden in Utrecht is voor velen onmogelijk. Meer dan 8.000 studenten zoeken een kamer en de kamerprijzen stijgen voortdurend. Ook starters en Utrechters met een kleine beurs vinden bijna geen woning meer. Tegelijkertijd verdienen vastgoedeigenaren miljoenen euro’s met het doorverkopen van grond en woningen. Met opnieuw weer stijgende prijzen in huur en koop. De gemeente heeft met de woningmarkt vele goede intenties afgesproken in een Stadsakkoord Wonen. De vraag is of dat wel genoeg is om meer betaalbare woningen en kamers in de stad te realiseren? Wat kan er anders en moet beter?

Stijgende prijzen en daling betaalbaar aanbod
Het aantal woningen in de stad Utrecht neemt iets toe. In de periode 2015-2019 zijn er gemiddeld jaarlijks 1.267 woningen ‘toegevoegd’ (CBS). De woningcorporaties, leverancier van goedkopere sociale huurwoningen, hebben samen zelfs iets minder woningen dan vijf jaar terug. Veel te weinig vindt iedereen en daarom wordt in het Stadsakkoord Wonen ingezet op een jaarlijkse toename van bijna 3.000 woningen – en met een groei stedelijk naar 35% sociale huur en 25% middenhuur. Maar is het wonen nog wel betaalbaar? In de afgelopen vijf jaar zijn de woningprijzen sterk gestegen, met 7,1% in de sociale huursector, 22,4% in de vrije sector huur en maar liefst 55,7% bij de koopwoningen!

 

2. Antwoord gemeente

Woonvisie
De gemeente Utrecht begint in de Woonvisie: Utrecht beter in Balans (juli 2019) haar ambitie met de tekst: ‘We streven naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken.’ Dat is veelbelovend: de betaalbaarheid is dus heel belangrijk. Dat wordt o.a. vertaald in een streven naar 35% sociale huur en 25% middenhuur en goedkope koopwoningen, te realiseren uiterlijk 2040. Daar staat wel bij: ‘Deze percentages zijn ijkpunten die richting geven.’ Geen dwingende afspraken dus, maar een doel om naar te streven. De Woonvisie wordt verder uitgewerkt in vijf speerpunten, waaronder het verhogen van de bouwproductie. Daarin geen speerpunt om woningen (en kamers) in Utrecht betaalbaar te houden. Wel wordt in de Woonvisie één keer het streven naar betaalbaarheid opnieuw genoemd (pagina 21), met o.a. een inflatievolgend huurprijsbeleid voor de sociale huur.

Stadsakkoord Wonen
Enkele maanden later ondertekent de gemeente Utrecht samen met alle partners een Stadsakkoord Wonen  (september 2019), met 80 organisaties, waaronder vertegenwoordigers van institutionele beleggers, woningcorporaties, bouwbedrijven, ontwikkelaars, een viertal belangenorganisaties van huurders en de Coalitie Ruimte voor Bewonersinitiatieven Wonen.
De kern van het Stadsakkoord is dat alle partijen naast de vijf speerpunten van de Woonvisie ook een achttal samenwerkingsprincipes onderschrijven (pagina 18), met als eerste het ‘streven naar afspraken die een zo concreet mogelijke bijdrage leveren aan een woningmarkt in balans en gezond stedelijk leven voor iedereen’. Over de samenwerking staat er: ‘we werken samen met bewoners vanaf de start van het project’. En zijn de afspraken bindend? Dat is niet het geval. Wel wordt aangegeven, de ‘samenwerking is niet vrijblijvend, we houden ons aan de afspraken en spreken elkaar aan als dit niet zo is’.

De ondertekenaars van het Stadsakkoord Wonen samen op de foto.

 

3. Reacties van bewoners en de woningmarkt!

Enthousiaste berichten
De vastgoedmarkt is enthousiast over het Stadsakkoord Wonen en hoe de gemeente met hen wil samen werken. Bekijk hier een impressie van Utrecht Vastgoed 2019.
In de media worden eveneens regelmatig enthousiaste berichten over het Stadsakkoord geplaatst, zoals in het AD Utrechts Nieuwsblad 

Kritische reacties
Maar niet iedereen is even enthousiast. Zo verschijnt er een kritisch artikel op het internet van Ruimtemaker Frans Soeterbroek onder de titel ‘In goede bedoelingen kun je niet wonen (zie hier het hele artikel).
Volgens hem gaat het Stadsakkoord Wonen niet zorgen voor betaalbaar wonen in Utrecht, want zo schrijft hij: ‘Alles gebeurt op basis van onderling vertrouwen en dappere beloften en niets is er in het akkoord terug te vinden van regels waarover elders in het land wordt gesproken om de marktwerking van zijn prijsopdrijvende werking te ontdoen.’

Enkele onderzoeksjournalisten laten ook van zich horen, zoals Cees Grimbergen die in enkele kritische artikelen in het AD Utrechts Nieuwsblad (2018-19) aandacht vraagt voor de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporatie Mitros, zoals met 21 woningen in de Binnenstad en 252 woningen op Kanaleneiland, waar beleggers bij het doorverkopen 23 miljoen euro winst maken:
Extra zorg is dat Mitros meer sociale huur zou verkopen dan er bij te bouwen, omdat: ‘Uit Mitros-jaarverslagen en andere stukken blijkt dat de corporatie tussen 2016 en 2020 maximaal 434 nieuwe sociale huurwoningen zal opleveren, terwijl Mitros-directeur Kip beloofde dat dat er 1100 zouden zijn. Dat is dus ruim minder dan de helft’ (Zie AD UN 24 mei 2019).

Opdrijven van prijzen door vastgoedbeleggers
Ook onderzoeksjournalist Louis Engelman schrijft een hele reeks artikelen in de Binnenstadskrant (2019) over het speculeren met grond op de bouwlocatie aan de Merwedekanaalzone, waar bij het doorverkopen van een drietal percelen in enkele jaren tijd circa 48,7 miljoen euro is verdiend.
Engelman interviewt hierover wethouder Kees Diepeveen (GroenLinks): Op de vraag of speculatie met de grond vermeden had kunnen worden door de Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) toe te passen reageert de wethouder afhoudend. ‘Dat zou kunnen, maar dat is niet gebeurd. Er rust geen voorkeursrecht op dit terrein. Uiteraard is de gedachte wel opgekomen of dat zou hebben geholpen.’

4. Hoe houden we het wonen betaalbaar?

Wat is eraan te doen?
Anders gezegd, wat zijn nieuwe of extra ‘prijsremmers’ die kunnen voorkomen dat de huur- en koopprijzen van woningen en kamers in Utrecht nog verder oplopen? Prijsremmers die niet staan genoemd (of slechts deels) in de Woonvisie en ook niet in het Stadsakkoord Wonen.
In een overzicht – zie verder toelichting onder de afbeelding:

Gemeente gaat meer zelf doen
Sommigen pleiten voor een actiever grondbeleid door de gemeente, waarbij zij zelf actief grond opkoopt en uitgeeft (met het Voorkeursrecht Gemeenten). Na enkele moeilijke crisisjaren (2008-2014) is een actief grondbeleid ook financieel – zo lijkt het – weer aantrekkelijk. In 2017 verdienden de Nederlandse gemeenten samen circa 1 miljard euro met de verkoop van bouwrijpe grond (Korthals Altes, TU Delft, 2018). Lees meer.
Volgens hoogleraar grondbeleid Willem Korthals Altes (TU Delft) moet ‘de gemeente Utrecht overwegen haar voorrangsrecht bij het aankopen van bouwgrond weer in te zetten.’ (Zie AD UN, 5 oktober 2018)
Een motie in de gemeenteraad (motie 235, 18 juli 2019) waarin wordt gepleit voor een actiever grondbeleid werd verworpen en kreeg alleen steun van PvdD, Student & Starter, PvdA, Stadsbelang, DENK en PVV.

Non-profit krachten bundelen
Een andere mogelijke oplossing is dat de gemeente meer gaat samenwerken met bewoners en woningcorporaties, bijvoorbeeld door eerst met hen voor een nieuwe (bouw)locatie de kaders vast te stellen en daarna pas afspraken te maken met vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars. De coalitie van bewonersinitiatieven in Utrecht stelde hiervoor een Manifest Wonen op, dat zij aan gemeente, ontwikkelaars en corporaties hebben gepresenteerd. Lees hier het Manifest (pdf)
Volgens Frans Soeterbroek ‘legt ons stadsbestuur met het huidige Stadsakkoord Wonen de ontwikkeling van de stad nog sterker in handen van de markt dan al de praktijk was.’ Er is (ook) in Utrecht sprake van een ‘innig huwelijk tussen overheid en bouwmarkt’ met een ‘heilig ontzag voor grondeigenaren’. Volgens hem gaat het starten met organiseren van de partijen in de ‘publieke zaak’ (non-profit) tot meer en beter betaalbare woningen leiden, lees meer in het artikel ‘In goede bedoelingen kun je niet wonen’

Gemeente stelt meer eisen aan de markt
Een derde categorie van nieuwe oplossingen is dat de gemeente meer eisen gaat stellen aan de marktpartijen met vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars. Bijvoorbeeld door per wijk en/of bouwlocatie bindende minimum eisen vast te stellen voor de percentages sociale huur en middenhuur en betaalbare koop, in plaats van de huidige (in het Stadsakkoord Wonen opgenomen) ijkpunten en richtinggevende percentages. Dat kan mogelijk beter voorkomen dat de prijzen van grond, koopwoningen en huur nog verder oplopen.
Een ander voorbeeld van strengere eisen is het invoeren van een anti-speculatiebeding, een verbod om woningen ‘snel’ binnen enkele jaren opnieuw te verkopen. In Utrecht geldt nu nergens een anti-speculatiebeding. Op vragen van raadsleden (PvdA, SP en GL) d.d. 29 augustus 2017 over Leidsche Rijn werd dat nog eens bevestigd door het College.
Een derde optie is een verbod om woningen tegen opbod te verkopen, zoals in Eindhoven: “Opbieden bij de verkoop van nieuwbouwwoningen is ‘ongewenst’ zegt wethouder Yasin Torunoglu. Op door de gemeente Eindhoven verkochte grond mag het niet meer” (Zie Eindhovens Dagblad 5 april 2019).
Wat ook kan is een stedelijk verbod op de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties, al dan niet met uitzondering voor de verkoop aan de huurders zelf. Een motie in de gemeenteraad (motie 242, 18 juli 2019) werd verworpen en kreeg alleen steun van PVV, PvdA en DENK. Een motie om dan in ieder geval voor elke verkochte sociale huurwoning er minimaal 1,5 voor terug te bouwen (motie 255) haalde het ook niet in de gemeenteraad. Dit keer stemden alleen SP, PvdD, GL, PvdA en DENK voor.
Zie ook het verslag van de gemeenteraad (vanaf p. 21)